คำนวณ Rental Yield คอนโด 2026: สูตรและตัวอย่างจริง
Rental Yield คือตัวเลขที่นักลงทุนคอนโดต้องรู้ก่อนตัดสินใจซื้อ บทความนี้จะสอนคำนวณทั้ง Gross และ Net Yield พร้อมตัวเลขเปรียบเทียบจากย่านต่างๆ ในกรุงเทพ
Rental Yield คืออะไร
Rental Yield คืออัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า แสดงเป็น % ต่อปี ช่วยให้เปรียบเทียบความคุ้มค่าระหว่างโครงการต่างๆ ได้อย่างเป็นกลาง
สูตรคำนวณ
Gross Rental Yield
Gross Yield = (ค่าเช่าต่อปี ÷ ราคาซื้อ) × 100
ตัวอย่าง: ซื้อคอนโด 3,000,000 บาท เช่าได้ 12,000 บาท/เดือน
- ค่าเช่าต่อปี = 12,000 × 12 = 144,000 บาท
- Gross Yield = (144,000 ÷ 3,000,000) × 100 = 4.8%
Net Rental Yield
Net Yield = ((ค่าเช่าต่อปี - ค่าใช้จ่ายทั้งหมด) ÷ ราคาซื้อ) × 100
ค่าใช้จ่ายที่ต้องหักออก:
- ค่าส่วนกลาง (เฉลี่ย 35-50 บาท/ตร.ม./เดือน)
- ค่าซ่อมแซมและบำรุงรักษา (ประมาณ 1-2% ของค่าเช่าต่อปี)
- ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
- ค่าห้องว่าง (เฉลี่ย 1-2 เดือน/ปี)
Rental Yield เฉลี่ยแต่ละย่านในกรุงเทพ
| ย่าน | Gross Yield เฉลี่ย | ราคาเริ่มต้น | หมายเหตุ |
|---|---|---|---|
| CBD (อโศก-สีลม) | 3.5-4.5% | 4-8 ล้าน | Capital Gain สูง |
| สุขุมวิทกลาง | 4-5% | 3-6 ล้าน | Balance ดี |
| สุขุมวิทปลาย | 4.5-5.5% | 2.5-4 ล้าน | Yield ดี |
| ลาดพร้าว-รัชดา | 5-6% | 2-3.5 ล้าน | Yield สูง |
| ธนบุรี | 5-7% | 1.5-3 ล้าน | Yield สูงสุด |
ปัจจัยที่ส่งผลต่อ Yield
ปัจจัยเพิ่ม Yield
- ใกล้ BTS/MRT (demand เช่าสูง)
- ห้องขนาดเล็ก (ราคาต่อตร.ม.ต่ำกว่า)
- ทำเล Expat นิยม (ค่าเช่าสูง)
- อาคารมีสิ่งอำนวยความสะดวกครบ
ปัจจัยลด Yield
- ราคาซื้อสูงมาก
- ค่าส่วนกลางแพง
- ห้องขนาดใหญ่ (ราคาเช่าไม่ได้ขึ้นตามสัดส่วน)
- ย่านที่มีคอนโดเยอะทำให้แข่งขันสูง
Yield กับ Capital Gain ต้องเลือกอะไร
ไม่มีคำตอบสำเร็จรูป ขึ้นอยู่กับเป้าหมาย:
- ต้องการ Cash Flow ทันที: เน้น Gross Yield 5%+ ในย่านรอบนอก
- ต้องการทรัพย์สินระยะยาว: เน้น Capital Gain ในย่าน CBD แม้ Yield ต่ำกว่า
- Balance: ย่านสุขุมวิทกลาง-ปลาย ให้ Yield 4-5% พร้อม Capital Gain สมเหตุสมผล
ใช้เครื่องมือช่วยคำนวณ
ใช้ เครื่องคำนวณ Rental Yield ของเราเพื่อดูตัวเลขอย่างละเอียด และ เครื่องคำนวณค่าผ่อน เพื่อดูภาระผ่อนรายเดือน
สรุป
Rental Yield เป็นตัวชี้วัดสำคัญ แต่ควรดูคู่กับ Capital Gain, Liquidity, และ Risk เสมอ Gross Yield 4-5% ถือว่าดีสำหรับคอนโดใน CBD กรุงเทพ ขณะที่ Gross Yield 5-7% ทำได้ในย่านรอบนอกแต่แลกกับ Capital Gain และ Liquidity ที่น้อยกว่า
คำถามที่พบบ่อย
Rental Yield คืออัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า คำนวณจาก (ค่าเช่าต่อปี ÷ ราคาซื้อ) × 100 เช่น ซื้อ 3 ล้าน เช่า 12,000/เดือน = Gross Yield 4.8%